在首都北京，房地产市场此刻正展现出冰火两重天这般的景象，一方面，二手房挂牌的数量急剧增多，而且其价格持续不断地下滑，另一方面呢，部分新建的房产项目依旧需要通过摇号的方式来进行抢购 。

市场分化格局形成

当下北京楼市最为突出显著的特征在于，新房市场与二手房市场的表现竟截然不同，二手房市场供应充足，议价空间得以增大，然而部分地段优越的新盘此时却依然相当抢手，而在这种分化的背后所体现反映的是，购房者对于不同类型房产的价值判 断之区别及其需求差异正在加大。

自数据方面而言，今年6月时，北京二手房的均价，相较于上一个月环比降低了1.6%，这可是市场出现降温情况的明确无误的信号。然而，就在这个同一时间，海淀永丰等一些板块的新房项目开盘之际，800多套房源竟然吸引了超过1500组买家，甚至达到了需要提供资金证明才能够参与摇号的程度。

二手房市场压力凸显

已突破20万套大关的北京二手房挂牌量，创下了近年来的新高，大量房源进入市场，直接加大了卖方的竞争压力，不少业主为了能够尽快成交， 不得不将报价大幅调低，市场之中已经出现了降价超过200万元但仍未售出的案例。

这种状况形成了，这和改善型需求群体把目光集中于次新房或者新房是有关系的。他们一般期望去置换到品质更佳、设计更新颖的住房，这样就使得楼龄比较长的“老破小”房源吸引力降低了，除非是具备核心区位或者学区优势。

新房市场的结构性热度

新房市场热度不是普遍存在的那种情况，而是集中于特定的板块以及总价段，像海淀永丰单价处于8万元左右这般，总价相对能够把控的项目，的确吸引了好多有着真实居住需求的购房者，这类住宅总价大多处于数百万元，是好多家庭努力奋斗可以够到的范围 。

可是，对于那些总价超出千万元的高端居住房屋而言，其主要针对的是资产充裕的客户群体，和普通民众的购买能力之间存在显著差距。即便这样，拥有稀缺资源的新建房产项目依旧不缺乏有购买意愿的人进行交易，这体现出了市场购买能力的分层化分布情况。

需求释放节奏的影响

从疫情管控放开开始算起到今年3月为止，北京楼市历经了一波需求集中释放的情况。这在很大程度上是因为疫情期间被积压的置业计划在条件允许之后得以展开实施。春节前后出现了成交高峰，此成交高峰推动了年初二手房成交量显著上升。

然而，伴随这一部分存量需求于春季大体消化殆尽，自 4 月起市场回升动力显著变弱。及至 6 月，降温趋向更为明晰。需求端动能的起伏，径直对价格的走势以及市场的活跃度产生了影响。

买卖双方的观望博弈

当下于市场环境之中，买卖双方所抱持的心理预期存有颇为显著的差距，部分业主因有房屋置换需求而急切渴望出售旧房以便回拢可用资金故而降价意愿颇为强烈，然而还存在更多业主因洞察市面状况欠佳遂选择暂且延缓出售进而进入观望态势 。

等待更合适价格与时机的购房者，并不着急进入市场。双方处于僵持状态，进行谨慎博弈，这种局面短期内有可能进一步延长成交周期，还会给房价造成下行压力。

不同群体的选择差异

市场出现分化，这一情况也在不同购房群体的选择方面得以体现，改善型客户一般追求更高居住品质，所以次新房或者新房成为他们的首选，而总预算有限的首次置业年轻人，或许会更关注“老破小”房源。

那些房子，楼龄较长，社区老旧，然而大多处于城市核心区域，通勤便利，部分还带有学区资源。就刚步入社会的年轻人来讲，以居住品质换取区位优势以及潜在的教育机会，是一种务实的权衡 。

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